En más o menos ocasiones, todos hemos comprado algo que después de haber pagado su precio y tras unos días, semanas, meses o incluso años, nos damos cuenta que tenía un defecto o vicio oculto que si lo hubiéramos sabido, no lo hubieramos comprado. Según refiere la ley, el vendedor está obligado a la entrega de la cosa vendida y a su saneamiento.

Entregar la cosa vendida no presenta dudas, pero sin embargo  ¿Que se entiende por”saneamiento”?

Hay que saber que existen 2 tipos de saneamientos, con diferentes plazos y consecuencias, estos son:

  • Saneamiento por Evicción.
  • Saneamiento por Vicios Ocultos.

Saneamiento por Evicción:

Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor. Será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte.

Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.

Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:

  1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
  2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.
  3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
  4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
  5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.

La acción del comprador contra el vendedor por razón de evicción no tiene plazo específico de ejercicio, por lo que se aplicará el de quince años, salvo en en el caso de fincas, si esta estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura o el contrato, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal forma que deba presumirse que no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato a no ser que prefiera la indemnización correspondiente en el plazo de 1 año.

Saneamiento de Vicios Ocultos:

El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, aunque los ignorase, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

El comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá, además de las opciones anteriores,  la de poder ser indemnizado por los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

Las acciones para el saneamiento por vicios ocultos se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

Como puede apreciarse, la casuistica y problemas que pueden darse en una compraventa son variadísimos, siendo los más complejos los casos con productos pereceros y animales, existiendo artículos legales que determinan los riesgos y consecuencias, constando variada jurisprudencia al respecto.

Zardoya Abogados