¿Que es un arrendamiento de vivienda?

Aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La norma que regula este arrendamiento es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

¿Las partes son libres para pactar lo que quieran sobre el contenido de las clausulas?

Las clausulas de un contrato de arrendamiento no son plenamente libres, ya que deben de estar dentro de los limites establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para el caso que estas cláusulas se modifiquen en perjuicio del arrendatario, serán consideradas nulas y por no puestas.

¿Qué clausulas son las más importantes?

– La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, pero si fuera inferior a tres años, se prorrogará obligatoriamente hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste, con 30 días de antelación, su voluntad de no renovarlo.

No procederá la prórroga obligatoria del contrato para los 3 primeros años si, transcurrido el primer año, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares. La comunicación al arrendatario será con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo.

– El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

– El precio de la renta será el que libremente acuerden las partes y será pagado dentro de los 7 primeros días del mes. La renta será actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados por las partes y, si no hubiere pacto, se actualizará aplicando a la renta el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo (IPC).

– El arrendatario podrá realizar las obras necesarias por discapacidad o para adecuarla a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su pareja y familiares.

– las partes pueden pactar la renuncia del derecho de adquisición perferente.

– El arrendador únicamente puede pedir una mensualidad de fianza.

– Los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y los celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 hasta la entrada en vigor de la Ley 24/1994, tienen una regulación específica.

¿Cuales son las viviendas excluidas de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

– Las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón de su cargo.

– Las viviendas militares.

– La casa-habitacion que conste en una finca rustica cuando la finalidad del arriendo sea para el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal.

– Las viviendas universitarias.

– La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

Habitualmente, no se suele prestar atención a estos contratos, al considerarlos sencillos y fáciles de conseguir por la red o a traves de amigos y familiares que hace años firmaron un contrato de arrendamiento, pero es fundamental que un profesional asesore durante toda la negociación y firma del contrato de arrendamiento de vivienda, independiente de si uno es el arrendador o el arrendatario, ya que en otro caso, puede derivar en perjuicios irreparables para las partes.